Thẩm định tài sản – Mang lại phương pháp tiếp cận chi phí

Thẩm định tài sản – Mang lại phương pháp tiếp cận chi phí

Trong những năm gần đây, đã có xu hướng giảm hoàn toàn phương pháp tiếp cận chi phí đối với giá trị trong thẩm định nhà. Đối với các tài sản do chủ sở hữu sử dụng, kỹ thuật duy nhất hiện nay là phân tích so sánh doanh số bán hàng, trong đó doanh số bán tài sản riêng lẻ được chọn và so sánh với một tài sản cụ thể.

Nhiều người cho vay và các cơ quan chính phủ không còn yêu cầu kỹ thuật tiếp cận chi phí, ngay cả khi xây dựng mới hoặc gần xây dựng, và những người thẩm định thường được hướng dẫn từ bỏ hoàn toàn hoặc không dựa vào kết quả. Khi người cho vay yêu cầu hoàn thành phương pháp tiếp cận chi phí, có vẻ như chỉ có như vậy mới có thể xác định được số tiền bảo hiểm chủ sở hữu nhà phù hợp. Tất nhiên, đây là điều cực kỳ quan trọng đối với cả người cho vay và chủ sở hữu nhà, nhưng không nên là tiêu chí duy nhất để sử dụng phân tích chi phí-khấu hao.

Nhiều năm trước, một báo cáo định giá luôn yêu cầu Phương pháp tiếp cận chi phí. Nguồn gốc của cách tiếp cận này là Nguyên tắc thay thế, có nghĩa là người mua nhà thận trọng không nên trả nhiều hơn chi phí để có được một ngôi nhà thay thế mong muốn tương đương. Theo đó, chi phí tái sản xuất hoặc thay thế của một tài sản thể hiện giới hạn giá trị cao nhất có thể, đặc biệt là đối với một tài sản cũ hiện có. Do đó, phân tích này không chỉ phục vụ như một phương tiện bổ sung để ước tính giá trị, mà còn là một công cụ điều chỉnh giá nhà tăng vọt.

Phương pháp chi phí cũng được dùng như một công cụ học tập quan trọng cho các nhà định giá. Để thực hiện phương pháp này, một thẩm định viên phải có ít nhất một kiến ​​thức làm việc tối thiểu về xây dựng nhà và quan sát cẩn thận chất lượng và tình trạng của các thành phần khác nhau của ngôi nhà. Các dịch vụ dữ liệu chi phí, hiện vẫn tồn tại, cung cấp thông tin được cập nhật liên tục về các chi phí xây dựng khác nhau của một ngôi nhà và một số trong số đó khá chính xác.

Một dịch vụ xuất bản sách hướng dẫn với vô số dữ liệu và thông tin tốt, hoàn chỉnh với các mô tả và hình ảnh minh họa sự khác biệt về chất lượng và hình thức đối với các loại tài sản khác nhau, đây là một cách tuyệt vời để các thẩm định viên mới hoặc thiếu kinh nghiệm làm quen với các đặc điểm này. Gần đây, tôi đã xem qua các báo cáo của những người thẩm định tương đối mới không áp dụng cách tiếp cận chi phí và rõ ràng là người thẩm định biết rất ít về xây dựng hoặc cách đánh giá sự khác biệt giữa chủ đề của họ và doanh số bán hàng có thể so sánh được mà họ sử dụng trong phương trình bán hàng. Phân tích. Tôi nghi ngờ rằng chúng ta có một thế hệ thẩm định viên mới có thiếu sót này và đó là một dấu hiệu xấu cho tương lai. Những thẩm định viên giỏi nhất hiểu về xây dựng và thấy ngay sự khác biệt giữa các ngôi nhà về mức độ chất lượng. Khả năng này cũng rất quan trọng đối với thẩm định viên.

Cách tiếp cận chi phí không phải là không có điểm yếu. Điểm yếu chính là trong việc ước tính khấu hao, cho dù về bản chất là vật chất, chức năng hay bên ngoài. Những điều này rất khó ước tính, nhưng một lần nữa, người thẩm định học cách làm điều này sẽ thu được nhiều kiến ​​thức và năng lực hơn, cả về phương pháp so sánh chi phí và doanh thu. Một điểm yếu khác là ước tính giá trị đất. Doanh số bán hàng thực tế thường không có sẵn như một phương tiện để xác định người mua sẽ trả bao nhiêu cho một lô đất có thể so sánh được và do đó, sự trừu tượng hóa thị trường (còn được gọi là khai thác) được sử dụng để ước tính tỷ lệ giá trị đất đai so với giá trị nhà dựa trên doanh số bán nhà đã xây trên thị trường. Thực hiện không chính xác, kỹ thuật này có thể mắc lỗi nghiêm trọng. Nguyên tắc chung cho cách tiếp cận chi phí là nó chính xác nhất khi bất động sản không quá cũ và có thể bán các lô tương đương gần đó.

Tôi tin rằng hầu hết các vụ tịch thu nhà đều liên quan đến những ngôi nhà tương đối mới và đó là nơi phát sinh hầu hết các khoản lỗ tín dụng. Ít nhất, đó là cách thị trường địa phương của tôi, nơi luôn có rất nhiều công trình xây dựng mới. Có nhiều lý do cho việc tịch thu nhà, nhưng chắc chắn một trong số đó là nâng cấp.

Các nhà xây dựng thường cung cấp một số mẫu nhà với giá “cơ bản” và cung cấp các bản nâng cấp cho cả ngôi nhà và lô đất. Người mua có thể chọn từ nhiều lựa chọn trang trí nhà và có thể chọn những lô có kích thước khác nhau hoặc có nhiều cây xanh hơn hoặc các khía cạnh mong muốn khác. Điều này rất tốt cho người mua, nhưng có thể trở thành cơn ác mộng đối với người cho vay khi việc tịch thu tài sản thế chấp xảy ra, bởi vì rất nhiều trong số những nâng cấp tốt đẹp đó không giữ được giá trị của chúng khi bị tịch thu tài sản thế chấp sau này và thường không giữ được giá trị của chúng vì chủ nhà đang ốm yếu. tuyệt vọng cố gắng bán nó về nhà để tránh bị loại trừ.

Chủ nhà phát hiện ra rằng họ đang bị “lộn ngược”, nghĩa là ngôi nhà không thể được bán với số tiền thế chấp, đặc biệt là khi khoản thanh toán ban đầu rất thấp hoặc khi chi phí đi vay được bao gồm trong khoản thế chấp (đã được thông qua), gây ra tăng thế chấp là cần thiết. giá bán. Một vấn đề khác là chi phí nâng cấp cao, với một số nhà xây dựng tăng giá nâng cấp cao hơn nhiều so với giá bình thường mà người tiêu dùng phải trả tại các cửa hàng, ngay cả khi đã bao gồm cài đặt. Điều này tương tự như điều mà nhiều nhà cung cấp dịch vụ (thợ sửa ống nước, thợ sửa xe, v.v.) làm vì họ muốn kiếm lợi nhuận trên cả “bộ phận” và sức lao động. Vấn đề phát sinh khi định dạng quá mức.

Người thẩm định có thể làm rất ít việc nâng cấp nếu có thể chỉ ra rằng người mua thường thực hiện các nâng cấp có chọn lọc khi mua nhà mới của họ. Trong trường hợp không có doanh số bán lại hoặc nhà bị tịch thu hiện tại để so sánh, không thể ước tính giá trị trao đổi của các nâng cấp và giá trị được ước tính vào một ngày cụ thể, không phải trong tương lai.

Cách tiếp cận chi phí từ lâu đã được dùng làm cơ sở hợp lý để điều chỉnh doanh số bán hàng trên thị trường trong phân tích so sánh doanh số bán hàng cho các mặt hàng riêng lẻ. Nếu một tài sản cần một mái nhà mới, thẩm định viên có một nguồn tiện dụng để xác định chi phí. Điều này cũng áp dụng cho các thiết bị gia dụng, thiết bị HVAC, nhà để xe và những thứ tương tự. Loại bỏ cách tiếp cận chi phí và dữ liệu tốt đi kèm với nó buộc quá nhiều thẩm định viên phải đoán những loại điều chỉnh này và kết quả có thể rất khác nhau tùy theo thẩm định viên.

Cách đây rất lâu, những ngôi nhà chỉ được định giá dựa trên cách tiếp cận chi phí. Sau đó là Phân tích so sánh doanh số bán hàng (trước đây gọi là Phương pháp tiếp cận thị trường). Tôi không nghĩ rằng đó là một sự trùng hợp ngẫu nhiên khi tỷ lệ tịch thu tài sản thế chấp và phá sản cá nhân do các khoản thế chấp không có khả năng chi trả và giá nhà bỏ trốn dường như đã tăng lên rất nhiều trong những năm gần đây, trong khi việc sử dụng phương pháp chi phí đã giảm cùng một lúc. Tôi không nghĩ rằng đó là một sự trùng hợp ngẫu nhiên khi việc không chú trọng đến chi phí trừ đi khấu hao bắt đầu vào cùng thời điểm một dòng vốn khổng lồ đổ vào thị trường đã khuyến khích bất kỳ loại tín dụng tiền dễ dàng nào cho phép rất nhiều người mua nhà mà họ không thể mua được. . thực sự đủ khả năng chi trả, và điều đó đã gây thiệt hại nghiêm trọng không chỉ cho nền kinh tế Hoa Kỳ mà còn cho toàn thế giới. Hàng núi tiền để cho vay có xu hướng đẩy sự thận trọng sang một bên.

Tôi tin rằng Phân tích so sánh doanh số chắc chắn là một kỹ thuật định giá tốt, nhưng nhược điểm là có quá nhiều cách thông minh để những người tham gia thị trường lén đưa các khoản phí, lệ phí ẩn và thậm chí gian lận vào các hợp đồng mua bán, những thứ này âm thầm kết thúc trong các dịch vụ dữ liệu thị trường và trên báo cáo định giá. Điều này cũng đúng đối với các chi phí không ẩn, chẳng hạn như phí giảm giá khoản vay do người bán trả và các khoản khác được trả cho chi phí đóng cửa của người mua. Ít nhất, một cách tiếp cận chi phí chính xác đóng vai trò là một kiểm tra hữu ích đối với kết quả của một phân tích so sánh doanh số bán hàng kỹ lưỡng và chi tiết nhất, với việc người định giá cẩn thận tìm kiếm và phân tích những điều đó. Những điều không mong muốn có thể xảy ra trong lĩnh vực bất động sản và một số thậm chí có thể lọt qua phân tích so sánh doanh số bán hàng tốt nhất vì chúng diễn ra lặng lẽ và tăng dần.

Một ví dụ về điều này là những gì tôi gọi là chi phí đóng cửa. Một đại lý bất động sản cung cấp cho người bán một bản phân tích giá trong đó đại lý đã tìm thấy 20 vụ mua bán gần đây của những ngôi nhà tương đương trong khu vực và tính giá trung bình để đạt được con số mà người đó tin là đúng cho ngôi nhà. Ngôi nhà sau đó được đưa ra thị trường với giá đó. Một người mua đến (có lẽ từ một thị trường đắt đỏ hơn) không có tiền mặt, cần trợ giúp về chi phí đóng cửa và đưa ra đề nghị bằng hoặc gần với giá chào bán. Người bán trả lời bằng một đề nghị trong đó anh ta thêm sự trợ giúp mà người mua yêu cầu vào giá.

Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu hình thức hướng dẫn này trở nên bình thường trong khu phố và có thể được tìm thấy trong giá bán của 20 ngôi nhà mà giá chào bán đã được xác định? Đợt bán mới kết thúc ở mức giá đã điều chỉnh tăng và sau đó được các đại lý và thẩm định viên bất động sản khác sử dụng như một “công cụ” và quá trình này tiếp tục với mỗi lần lặp lại người mua có nhu cầu, làm tăng giá nhà, giảm khả năng chi trả, tạo ra nhiều người có nhu cầu hơn. nảy sinh. người mua và bắt đầu hiệu ứng quả cầu tuyết khi giá cuối cùng tăng cao đến mức thậm chí vượt quá mức giá mới. Điều này không khác gì phụ phí lãi suất trên tài khoản tiết kiệm của bạn. Theo thời gian, số dư của bạn sẽ tăng nhanh hơn và nhanh hơn. Kết hợp điều này với các xu hướng thị trường lạm phát khác và bạn sẽ kết thúc với một quả bong bóng khó chịu mà một ngày nào đó sẽ nổ tung gây nguy hiểm cho tất cả chúng ta… một lần nữa.

Tất nhiên điều này có thể được ngăn chặn bởi các đại lý bán hàng có thẩm quyền, những người hiểu rằng 20 lần bán hàng đó đã bao gồm phí bán hàng cao và cho khách hàng của họ biết về điều này, nhưng nhiều người thì không và có động cơ tích hợp để đẩy giá lên cao nhất có thể giữa các đại lý. những người đang ở nơi làm việc. Nhiệm vụ. Một cách tiếp cận chi phí chính xác sẽ phát hiện ra sự bất thường này ngay lập tức hoặc ít nhất là giảm thiểu tác động của nó đối với các vụ mua bán trong tương lai, bởi vì khi giá nhà bắt đầu vượt quá chi phí xây dựng một ngôi nhà thay thế đáng mơ ước tương tự như một ngôi nhà mới, thì nhà thẩm định lành nghề biết rằng có điều gì đó không ổn và họ cần tìm hiểu sâu hơn về dữ liệu thị trường.

Phương pháp chi phí cũng là một công cụ phát hiện nói dối tuyệt vời cho các đánh giá gian lận. Nếu người thẩm định đã bao gồm cách tiếp cận chi phí và sử dụng nguồn hoặc hướng dẫn sử dụng chi phí nổi tiếng mà những người khác có thể đăng ký hoặc xem, thì chi phí ước tính được thể hiện trong bản thẩm định có thể được lấy từ cùng một nguồn bởi người xem xét báo cáo. Vì vậy, nếu người thẩm định có hành vi gian lận chi phí, thì có thể dễ dàng phát hiện ra bằng cách kiểm tra nguồn chi phí và các thông số mà người thẩm định đã mô tả. Hơn nữa, ngay cả khi người thẩm định đưa ra chi phí chính xác, thì việc đánh giá thổi phồng gian lận sẽ cho thấy giá trị đất đai bị thổi phồng theo cách tiếp cận chi phí mà không có hoặc có rất ít bằng chứng về việc ước tính giá trị đất đai đến từ đâu hoặc tại sao nó lại cao như vậy. Trong đánh giá gian lận, cách tiếp cận chi phí được “cắm vào” với những con số phù hợp với phân tích so sánh doanh số bán hàng. Đó là bởi vì cách tiếp cận chi phí hợp lý sẽ chỉ ra giá trị thấp hơn đáng kể cho tài sản.

Có những ví dụ khác về cách tiếp cận chi phí có thể loại bỏ hoặc giảm giá nhà tăng nhanh, và thậm chí phát hiện gian lận. Tôi tin rằng đó là một sai lầm ngớ ngẩn khi loại bỏ hoặc khuyến khích những người thẩm định dựa trên dữ liệu thị trường ngừng sử dụng bất kỳ loại phân tích hoặc công cụ nào. Một nhà phân tích trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải sẵn sàng và có khả năng sử dụng càng nhiều cách nhìn nhận vấn đề càng tốt. Chỉ tập trung vào một phương pháp khuyến khích tầm nhìn đường hầm. Tôi nói hãy quay trở lại cách tiếp cận chi phí và để các thẩm định viên quyết định tùy từng trường hợp cụ thể mức độ hữu ích hoặc chính xác của nó. Nó không phải là giải pháp cuối cùng, nhưng nó là một công cụ hữu ích và có giá trị.



Source by Harry E Davis

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *