Thẩm định tài sản – Hãy sẵn sàng để biết giá trị ngôi nhà của bạn

Thẩm định tài sản – Hãy sẵn sàng để biết giá trị ngôi nhà của bạn

Sự sụp đổ của nền kinh tế bắt đầu với một cơn gió thực tế thổi vào ngôi nhà của thẻ thế chấp dưới chuẩn. Tất cả chúng ta đều phải chịu hậu quả của các hoạt động cho vay quá khích và sự can thiệp quá tích cực của chính phủ. Với tất cả những người bạn cần kẻ thù?

Khi thị trường sắp xếp lại, định giá tài sản đã giảm mạnh. Một số bạn thậm chí có thể bị “lộn ngược” đối với các khoản thế chấp của mình. Bạn có mua không? Bạn có bán không? Bạn sẽ đi ra khỏi sóng thần chứ? Loạt bài này bao gồm tất cả các câu hỏi quan trọng mà chúng ta thường gặp khi xác định giá trị của một ngôi nhà. Trình điều khiển là gì? Các chất ức chế là gì? Những gì bạn cần biết để có được giá trị tốt nhất.

Định giá tài sản/Thẩm định tài sản là gì?

Mục đích của thẩm định tài sản là cung cấp giá trị thị trường hiện tại cho một tài sản so với các tài sản khác trong khu vực trực tiếp. Do đó, việc định giá là thời gian, địa điểm và địa lý cụ thể. Nó là một giá trị so sánh – không phải là một giá trị tuyệt đối. Thứ hai, thẩm định bất động sản được chia thành hai loại lớn: nhà ở và thương mại. Đối với các mục đích của các bài báo này, chúng tôi sẽ thảo luận nghiêm ngặt về thẩm định dân cư. Người thẩm định bất động sản nhà ở được cấp phép bởi các tiểu bang tương ứng của họ và có các cấp giấy phép khác nhau dựa trên giá trị của khoản vay cho tài sản. Họ phải tham gia các lớp học và vượt qua các bài kiểm tra chứng nhận để có được và duy trì giấy phép của mình. Họ cũng thường bị giới hạn theo quận do cách Dịch vụ Nhiều danh sách (MLS) theo dõi và bán dữ liệu của họ. Vì vậy, một thẩm định viên giỏi thực sự biết địa lý của họ và những gì cần chú ý.

Tại sao nó lại đắt như vậy?

Người thẩm định tài sản theo truyền thống là nhà thầu/doanh nhân độc lập – không thẩm định = không có tiền. Vì vậy, trong khi bạn trả một khoản phí tương đối tiêu chuẩn một lần (ví dụ: 400 đô la), họ cần đảm bảo rằng họ nhận được càng nhiều đánh giá càng tốt để kiếm được lợi nhuận. Làm như thế nào? Rốt cuộc, họ có 400 đô la của bạn. Người thẩm định phải trang trải tất cả các chi phí tự trả giống như bất kỳ chủ doanh nghiệp nào (giáo dục, bảo hiểm y tế, chi phí MLS, chi phí trách nhiệm pháp lý, bảo hiểm kinh doanh, chi phí nhà nước – danh sách tiếp tục). Ngoài ra, một thẩm định viên giỏi có thể dành từ 3 đến 6 giờ để chuẩn bị (tìm kiếm các bất động sản tương tự, v.v.), có thời gian di chuyển từ 45 phút trở lên đến địa điểm, lái xe 2 giờ với các mặt hàng tương tự và chụp ảnh, sau đó thêm 1- 3 giờ viết báo cáo và nếu ngân hàng muốn biết thêm thông tin hoặc phản hồi điều gì đó, họ phải đầu tư thời gian để trả lời các câu hỏi, v.v.

Nếu họ nhận được yêu cầu của bạn từ một thẩm định viên khác hoặc từ một trong những trung gian mới do chính phủ thành lập này được gọi là AMC, họ có thể phải chia phí. Tất cả những điều này chỉ là chi phí kinh doanh. Vì vậy, nếu ai đó đến với thước dây trong 30 đến 60 phút, hãy biết rằng đây chỉ là phần nổi của tảng băng chìm và bạn sẽ có được một thỏa thuận tốt.

Tôi sở hữu đánh giá?

Người/công ty sở hữu việc định giá là khách hàng. Vì vậy, nếu bạn đang tìm kiếm một khoản vay mua nhà, công ty cho vay của bạn “sở hữu” việc thẩm định chứ không phải bạn vì họ là người đứng đầu. Ngay cả khi bạn trả tiền cho người thẩm định, điều đó không thành vấn đề – bạn đã không thiết lập giao dịch. Sao nó lại quan trọng? Người thẩm định không thể cung cấp cho bạn một bản sao thẩm định “của bạn” một cách hợp pháp – nó không phải của bạn. Nếu bạn yêu cầu thẩm định để vay vốn, có thể ngân hàng sẽ không chấp nhận vì họ không yêu cầu hoặc không biết người thẩm định. Catch 22 – có, nhưng không được thực hiện bởi thẩm định viên, vì vậy đừng bắn người đưa tin. Có nhiều loại đánh giá khác nhau (nhà ở, đất đai, dựa trên chi phí, bất động sản, theo trình tự thời gian, v.v.) và chúng không thể thay thế cho nhau. Nếu bạn định yêu cầu thẩm định trực tiếp, hãy chắc chắn rằng bạn biết nó có thể được sử dụng để làm gì.

Tại sao tôi cần một đánh giá mới?

Thị trường biến động đến mức một số người cho vay yêu cầu định giá mới sau mỗi 6 đến 8 tuần. Trong tám tháng qua, giá nhà đã giảm tới 40% ở một số khu vực. Điều này có nghĩa là một ngôi nhà trị giá 1 triệu đô la giờ đây có thể lên tới 600.000 đô la. Điều này đã khiến những người cho vay rất khó chịu và họ cần nhiều tài liệu và bằng chứng về giá trị hơn trước. Tất nhiên, họ cũng chính là công ty gây ra vấn đề – Catch 22 for us. Việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn vì các giá trị được thẩm định đã thay đổi quá nhanh đến nỗi những người có thể quản lý các khoản thanh toán hàng tháng bị phạt vì “giá trị” đặt chúng dưới nước. Đối với người bán, điều đó thậm chí còn khó khăn hơn về mặt cảm xúc vì họ nghĩ rằng ngôi nhà của họ có giá trị trên thị trường cao hơn họ và họ khó chịu, người môi giới khó chịu vì thỏa thuận không hoàn tất và ngân hàng cho biết giá trị được thẩm định là đúng như vậy. . Người thẩm định đang bị tấn công vì tình trạng của thị trường hơn là các ngân hàng gây ra vấn đề.

Làm thế nào để xác định giá trị?

Giá trị được xác định bởi doanh số bán gần đây của các tài sản tương tự trong một bán kính địa lý nhất định. Điều này có nghĩa là doanh số bán hàng, không phải doanh số bán hàng hiện tại; mọi người có thể hỏi những gì họ muốn, nhưng các ngân hàng muốn biết những ngôi nhà tương tự khác đã được bán với giá bao nhiêu – đừng để bị lừa bởi đại lý bất động sản của bạn. Mặc dù quy trình có nghĩa là chính xác, nhưng “tương tự” là một thuật ngữ rất mơ hồ. Nói về diện tích vuông, tuổi, nâng cấp, gạch so với đá cẩm thạch, hồ bơi so với sân vườn, các biến số dường như là vô hạn. Đây là lý do tại sao các dịch vụ giá trị trực tuyến là vô giá trị và nếu bạn trả tiền cho chúng, bạn đang lãng phí tiền của mình. Chỉ có kiểm tra trực tiếp tại chỗ mới thấy và đánh giá đúng giá trị. Người cho vay hiểu điều này. Khu vực địa lý cũng đang nới lỏng. Các vùng lân cận có thể thay đổi đặc tính nhanh đến mức bán kính bình thường cho một vùng lân cận tương tự là 3 dặm. Nhưng vì doanh số bán hàng quá chậm nên ngày càng có ít sản phẩm tương đương. Bởi vì những người cho vay yêu cầu 3 -5 lần thẩm định trở lên cho mỗi ngôi nhà, đôi khi nhiều hơn; thẩm định viên tìm kiếm các mặt hàng tương tự bên ngoài bán kính 3 dặm. Điểm mấu chốt: Nếu bạn muốn bán trong 12 – 18 tháng tới, đừng thực hiện các nâng cấp lớn vì có thể bạn sẽ không lấy lại được tiền. Làm những gì bạn cần để làm hài lòng chính mình và đó là nó.

Ai là người đầu tiên trong quá trình này?

Những người tái cấp vốn nhiều hoặc nghĩ về việc tái cấp vốn trong 6 tháng qua thường hỏi điều này. Trong toàn bộ quá trình bất động sản, hãy nhớ – ngân hàng có quyền lực – không ai khác. Những lời phàn nàn gần đây từ những người khác và việc chỉ tay vào giá trị bất động sản được thẩm định thực sự là một sự phân tâm khi các ngân hàng đang thúc đẩy mọi thứ bằng các chương trình cho vay và hệ thống bồi thường của họ. Bởi vì các ngân hàng đã vay tiền quá tự do và gây ra sự sụp đổ, họ đã rút tiền năm 1800 và hiện đang tích trữ tiền mặt. Để biện minh cho cách tiếp cận này, họ đang thúc đẩy các đại lý cho vay và thẩm định viên cung cấp ngày càng nhiều tài liệu giá trị. Điều này đặc biệt trớ trêu đối với những người giới thiệu – những người đã là khách hàng tốt nhưng chỉ muốn tận dụng một số mức giá tốt. Hãy nhớ rằng các ngân hàng không có khách hàng mà họ quan tâm để kinh doanh lặp lại – bạn là một món hàng. Trò chơi siết chặt nhân danh “đảm bảo điều đó không xảy ra lần nữa” làm tăng chi phí cho người thẩm định và đại lý cho vay, mà không thể chuyển cho người đi vay. Nếu bạn là chủ ngân hàng – không vấn đề gì – bạn nhận được tiền thưởng cứu trợ liên bang hoặc trong chính phủ, nơi về cơ bản “ai quan tâm, đó không phải là tiền của tôi” – những điều này không quan trọng vì bạn không thực sự quan tâm đến ảnh hưởng. NHƯNG nếu bạn làm việc để kiếm sống với mức tăng 400 đô la mà không có gì đảm bảo công việc tiếp theo của bạn sẽ đến từ đâu, thì điều đó có ý nghĩa rất lớn. Người đàn ông khác trong quá trình này, người từng là một đối tác thầm lặng, là chính phủ. Họ đã ban hành luật mới để làm trong sạch quá trình thẩm định khi nó chưa bao giờ bị phá vỡ ngay từ đầu. Điều này đã phản tác dụng trong nhiều quy định hơn làm tăng chi phí đi vay trong quá trình này – một phần trong số đó đã được chuyển cho bên đi vay. Nó cũng cản trở việc tạo ra các khoản vay – vì vậy mặc dù họ vẫn có tiền nhưng họ không thể vay vì áp lực của chính phủ. Tâm lý là vượt ra ngoài tâm trí bình thường. Bất cứ ai được cho là giúp đỡ đều thích bỏ thêm đá vào ba lô của chúng tôi khi chúng tôi đi lên đồi và nói với chúng tôi rằng điều đó là tốt cho chúng tôi.

Nó cũng tạo ra các đánh giá và thẩm định chất lượng thấp hơn. Ví dụ: Fannie Mae yêu cầu tất cả các đánh giá mà họ nhận được phải đến từ các nhà đánh giá “được chứng nhận”. Bởi vì chính phủ yêu cầu các ngân hàng phải làm theo. Bây giờ, sự khác biệt giữa một thẩm định viên thông thường và một thẩm định viên đã tuyên thệ là một vài bài học và làm bài kiểm tra. Vì vậy, giả sử bạn đã là một thẩm định viên trong 20 năm, thực hiện hàng nghìn cuộc thẩm định trung thực, có bằng MBA và danh tiếng lớn – hãy đoán xem – nhờ chính phủ mà bạn phá sản cho đến khi bạn chi thêm hàng trăm đến hàng nghìn đô la và làm bài kiểm tra . Nhưng đó là công việc giống như bạn đã làm trước đây. Vì vậy, bây giờ bạn nhận được một đánh giá được thực hiện bởi một người có ít kinh nghiệm thực tế, người tình cờ tham gia một bài kiểm tra nhưng đã nhận được bài tập. Đó là câu trả lời cho một số câu hỏi cơ bản mà bạn muốn biết trong thị trường này. Nếu bạn đang ở giữa quá trình này và thất vọng, hãy bỏ nó ra khỏi thùng phiếu, nhưng đừng đá người thẩm định của bạn – anh ta chỉ là người đưa tin.



Source by Gordon Townsend

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *