Suy thoái đến rồi… Sáu sai lầm tốn kém mà người bán nhà mắc phải trong thời kỳ suy thoái và cách tránh chúng

Mỹ chính thức suy thoái. Suy thoái là gì? Suy thoái kinh tế là sự thu hẹp trong chu kỳ kinh doanh hoặc suy thoái kinh tế chung do chi tiêu và các hoạt động thương mại khác giảm đáng kể. Hầu hết các chuyên gia và chính trị gia sẽ đổ lỗi suy thoái kinh tế cho cuộc khủng hoảng Covid-19, nhưng ngay cả trước Covid-19, câu tục ngữ đã có trên tường.

Hoa Kỳ đã trải qua hơn 120 tháng tăng trưởng kinh tế, thời gian tăng trưởng dài nhất trong lịch sử hiện đại. Các chỉ số khác, chẳng hạn như chênh lệch lợi suất âm đối với trái phiếu chính phủ (trái phiếu dài hạn có lợi suất thấp hơn so với trái phiếu T ngắn hạn), chỉ ra một sự thay đổi sắp xảy ra trong chu kỳ kinh tế và suy thoái kinh tế đang đến gần. Câu hỏi thực sự duy nhất là: khi nào và tệ như thế nào?

Sau đó là Covid-19… Nếu chu kỳ thay đổi, Covid-19 sẽ hoạt động như một tác nhân gia tốc khổng lồ và bất ngờ khiến suy thoái kinh tế trở nên tức thì và nghiêm trọng hơn nhiều.

Chắc chắn, trong thời kỳ suy thoái, tất cả các loại bất động sản, bao gồm cả nhà ở và chung cư, đều bị ảnh hưởng xấu do chi tiêu của người tiêu dùng thấp hơn và tỷ lệ thất nghiệp cao hơn ảnh hưởng đến giá bất động sản và thời gian bán hàng.

Dưới đây là sáu sai lầm đắt giá mà những người bán nhà và bất động sản khác mắc phải trong thời kỳ suy thoái và cách tránh chúng:

Sai lầm #1: Điều này rồi sẽ qua và thị trường bất động sản sẽ sớm nóng trở lại

Điều đầu tiên cần nhớ là chu kỳ bất động sản dài hơn nhiều so với chu kỳ kinh tế nói chung. Ngay cả khi nền kinh tế nói chung phục hồi, một chu kỳ bất động sản điển hình kéo dài từ 10 đến 15 năm. Chu kỳ có bốn giai đoạn chính: Đỉnh, Từ chối, Đáy và Tăng.

Hãy cùng nhìn lại chu kỳ bất động sản vừa qua, kéo dài khoảng 14 năm:

  • 2006 – Giá đạt đỉnh

  • 2006 đến 2012 – Giá giảm

  • 2012 – Giá chạm đáy (đáy)

  • 2012 đến 2019 – Giá tăng*

  • 2020 – Giá đạt đỉnh

  • 2020 tới? – Giá giảm

*LƯU Ý: Năm 2016, chỉ số giá bất động sản nhà ở trên toàn quốc đạt mức đỉnh trước suy thoái vào năm 2006. Phải mất 10 năm thị trường bất động sản mới phục hồi.

Cách để tránh sai lầm này là nhận ra rằng các chu kỳ bất động sản phải mất nhiều năm để chạy và lên kế hoạch cho phù hợp. Thêm vào đó, không ai biết chắc chắn khi nào giá sẽ chạm đỉnh hay đáy cho đến sau khi thực tế xảy ra.

Sai lầm #2: Lãi suất thấp sẽ vực dậy nền kinh tế và thị trường bất động sản

Từ năm 2006 đến 2011, lãi suất (Quỹ của Fed) liên tục được Cục Dự trữ Liên bang hạ thấp, từ mức thấp 5% xuống gần như 0%. Tuy nhiên, điều đó không ngăn được tình trạng suy thoái bất động sản và mất giá bất động sản.

Không còn nghi ngờ gì nữa, lãi suất thấp đã làm giảm bớt suy thoái kinh tế và suy thoái bất động sản và cứu một số tài sản khỏi phá sản, nhưng vẫn phải mất sáu năm đau đớn để thị trường bất động sản chạm đáy và sau đó bốn năm nữa để giá chạm đáy trở lại. mức trước suy thoái của họ.

Một số thị trường không bao giờ phục hồi hoàn toàn. Ví dụ, giá nhà ở một số vùng của California, Arizona và Nevada vẫn thấp hơn mức cao nhất năm 2006.

Để tránh sai lầm này, người ta phải nhận ra rằng mặc dù lãi suất thấp giúp kích thích nền kinh tế và thị trường bất động sản, nhưng chúng không chữa được bệnh.

Sai lầm #3: Tôi không phải bán ngay bây giờ, vì vậy tôi không quan tâm

Nếu bạn không phải bán cho đến khi chu kỳ kết thúc, thường là hơn một thập kỷ, bạn sẽ ít bị ảnh hưởng hơn, đặc biệt nếu bạn có vị thế vốn chủ sở hữu mạnh, nợ thế chấp hạn chế và thanh khoản ổn định.

Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng “cuộc sống xảy ra” và cả hoàn cảnh nghề nghiệp và cá nhân đều có thể thay đổi và chúng ta có thể phải bán bất động sản trước khi suy thoái diễn ra.

Ngoài ra, nếu một tài sản được thế chấp và giá trị của nó giảm xuống mức “đảo lộn”, nghĩa là số dư khoản vay thế chấp vượt quá giá trị của tài sản, thì các tùy chọn bán, tái cấp vốn hoặc thậm chí có hạn mức tín dụng riêng, bị hạn chế đáng kể.

Điều này không có nghĩa là mọi người nên vội vàng bán tài sản của mình nếu không cần thiết, nhưng hãy nhớ rằng hoàn cảnh có thể và sẽ thường xuyên thay đổi và các lựa chọn tài sản sẽ bị ảnh hưởng, vì vậy hãy lên kế hoạch trước. Như một câu nói khôn ngoan, “Hãy đào giếng trước khi bạn khát.”

Sai lầm #4: Tôi đang bán, nhưng tôi sẽ không bán dưới mức giá “điểm mấu chốt” của mình

Đây là một sai lầm phổ biến và có khả năng rất tốn kém. Nói chung, mọi người bán đều muốn bán với giá cao nhất và mọi người mua đều muốn trả giá thấp nhất. Điều đó không có gì mới. Khi bán bất động sản, hầu hết người bán muốn đạt được một mức giá nhất định và/hoặc có lợi nhuận.

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu rằng thị trường không quan tâm người bán hoặc đại lý của họ nghĩ giá trị của tài sản nên là bao nhiêu. Giá trị thị trường là mức giá mà người mua sẵn sàng và có khả năng sẽ trả khi tài sản được chào bán trên thị trường mở trong một khoảng thời gian hợp lý.

Định giá quá cao bất động sản dựa trên giá trị chủ quan của người bán hoặc điều đôi khi được gọi là “giá tham vọng”, đặc biệt là trong một thị trường đang xuống dốc, là bước đầu tiên dẫn đến mất tiền. Khi một tài sản vẫn còn trên thị trường trong một thời gian dài, chi phí vận chuyển sẽ tiếp tục tăng và giá trị của tài sản sẽ giảm theo điều kiện thị trường.

Ngoài ra, những bất động sản có thời gian bán dài thường có xu hướng trở nên “lỗi thời” và thu hút ít người mua hơn. Giải pháp là đánh giá trung thực các mục tiêu bán hàng của bạn, bao gồm khung thời gian mong muốn, đánh giá các đặc điểm và tình trạng vật lý của tài sản của bạn, phân tích doanh số bán hàng và điều kiện thị trường có thể so sánh được, sau đó quyết định các chiến lược tiếp thị và định giá dựa trên thị trường.

Sai lầm #5: Tôi sẽ chỉ rao bán bất động sản của mình với một nhà môi giới hứa hẹn mức giá cao nhất

Bất động sản là một ngành kinh doanh cạnh tranh và các đại lý bất động sản cạnh tranh để niêm yết các bất động sản để bán nhằm tạo ra thu nhập từ tiền hoa hồng bán hàng. Không có gì lạ khi người bán phỏng vấn một số nhà môi giới trước khi ký thỏa thuận niêm yết độc quyền và kết hợp với nhà môi giới đồng ý niêm yết tài sản ở mức giá cao nhất, thường bất kể giá này có phù hợp với thị trường hay không.

Giống như lỗi #4, sai lầm này có thể gây tổn hại rất lớn cho người bán, vì các bất động sản được định giá quá cao sẽ tồn tại trên thị trường trong thời gian dài, làm phát sinh chi phí của người bán như thanh toán thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm, tiện ích và bảo trì.

Ngoài ra, còn có “chi phí cơ hội” do vốn chủ sở hữu bị “đóng băng” và không thể triển khai ở nơi khác cho đến khi tài sản được bán. Tuy nhiên, chi phí tốn kém nhất là sự mất mát về giá trị tài sản khi thị trường bất động sản xấu đi.

Trong thời kỳ suy thoái kinh tế vừa qua, chúng tôi đã chứng kiến ​​nhiều trường hợp các bất động sản được định giá quá cao vẫn tồn tại trên thị trường trong nhiều năm và cuối cùng được bán với giá thấp hơn 25% đến 40% so với giá trị thị trường hợp lý ban đầu của chúng.

Giải pháp là đảm bảo chiến lược định giá của bạn dựa trên thị trường, không phải những lời hứa suông hay mơ tưởng.

Sai lầm #6: Tôi sẽ chỉ niêm yết bất động sản của mình với đại lý tính phí hoa hồng thấp nhất

Hoa hồng bất động sản có thể thương lượng và không cố định về mặt pháp lý. Hoa hồng thường đại diện cho chi phí giao dịch cao nhất trong giao dịch mua bán bất động sản và thường được chia cho người môi giới và đại lý thực hiện giao dịch

Một số đại lý bất động sản cung cấp hoa hồng chiết khấu để khiến người bán liệt kê tài sản của họ để bán với họ. Nhưng trả tiền hoa hồng giảm có nghĩa là tiết kiệm cho người bán? Không cần thiết.

Ví dụ: nếu giá bán cuối cùng thấp hơn 5% đến 10% so với giá thị trường cao nhất của bất động sản, điều này không quá bất thường, do hoạt động tiếp thị không phù hợp, chiến lược định giá kém và/hoặc kỹ năng đàm phán kém, điều này sẽ dễ dàng vô hiệu hóa bất kỳ khoản hoa hồng nào. tiết kiệm và chi phí cho người bán thậm chí hàng chục ngàn đô la doanh thu bị mất.

Giải pháp là thuê một đại lý là “Cố vấn đáng tin cậy”, không chỉ là “Người bán”. Cố vấn đáng tin cậy sẽ dành thời gian và công sức của mình để thực hiện những việc sau: 1) Thực hiện phân tích nhu cầu: Lắng nghe và hiểu nhu cầu và mối quan tâm về bất động sản của bạn; 2) Chuẩn bị phân tích tài sản: đánh giá kỹ lưỡng tài sản của bạn và điều kiện thị trường; 3) Thực hiện kế hoạch bán hàng và tiếp thị: chuẩn bị và thực hiện kế hoạch bán hàng và tiếp thị tùy chỉnh cho tài sản của bạn; và 4) Đạt được kết quả tối ưu: Hãy là người ủng hộ đáng tin cậy của bạn trong suốt quá trình và đạt được kết quả tốt nhất có thể.

Tìm kiếm một chuyên gia bất động sản như vậy có thể không phải lúc nào cũng dễ dàng, nhưng nỗ lực đó chắc chắn là xứng đáng và cuối cùng sẽ được đền đáp.

Tóm lại, bài báo này đã vạch ra sáu sai lầm đắt giá mà nhân viên kinh doanh bất động sản mắc phải trong thời kỳ suy thoái và cách tránh chúng. Sai lầm đầu tiên là không hiểu rằng chu kỳ bất động sản là dài và mất nhiều năm. Sai lầm thứ hai là quan niệm sai lầm rằng chỉ có lãi suất thấp mới mang lại sự hồi phục. Một sai lầm khác là không nhận ra rằng hoàn cảnh có thể thay đổi và không lên kế hoạch trước. Sai lầm thứ 4, 5 và 6 liên quan đến việc hiểu giá trị thị trường, định giá chính xác và chọn đúng chuyên gia bất động sản.

Bằng cách hiểu và tránh những sai lầm này, người bán tài sản có cơ hội tốt hơn đáng kể để giảm thiểu tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế trong khi bán tài sản của họ.



Source by Robert W. Dudek

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *